实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。“十五五”规划纲要明确提出“高质量推进城市更新”，局微信开设“焕新城市未来”专栏，分享城市更新典型实践成果，展现七局赋能城市提质、助力民生幸福的硬核实力担当。

　　今天带大家走进中建七局北京玉桥南里小区综合整治工程。

　　项目位置：北京市通州区玉桥街道

　　更新内容：项目占地面积约66710平方米，共24栋居民楼，总户数1568户。改造内容主要包括楼本体和公共区域两个部分，其中楼本体改造包括节能改造、楼体整修、外窗更新、空调规整、雨水管更新、单元门更新等；公共区域改造包括拆除违建、绿化补建、规划修补破损道路、完善公共照明、无障碍设施和适老化改造、小市政管网和设施设备改造等。

　　项目意义：该工程为北京市2020年第一批老旧小区综合整治项目，通过改善居住环境、消除安全隐患、优化公共设施，不仅显著提升居民生活品质，推动社区良性治理，还为《北京市城市更新条例》提供了创新实证参考，成为超大城市老旧小区有机更新的标杆样本。

　　PART.01破解旧改堵点，“1+3+3”共建共治

　　筑牢群众幸福根基

　　北京玉桥南里小区建成于1993年，楼龄近30年，人口老龄化率超21%。长期以来，楼栋本体破损、配套设施老化、停车管理缺失、便民服务不足等问题突出，人居环境亟待提质升级。聚焦矛盾源头化解与基层长效治理，项目团队因地制宜、破题攻坚，创新探索构建“1+3+3”老旧小区改造更新特色实践模式。

　　坚持“1个核心”：党建引领、联建共建

　　项目党支部与社区党总支党建共建进行信息共享，通过组织共建、活动共联、难题共解，利用下沉式调研梳理出居民多样化、个性化的改造需求，建立社区居民议事会进一步统一思想、达成共识，确保改造工程始终围绕“居民满意”这一根本目标推进。

　　践行“3大理念”：以人为本、源头治理、全程透明

　　以人为本、需求导向

　　改造前，项目团队联合楼门长、社区志愿者、居民代表等进行广泛宣传动员，先后对1500余户居民挨家挨户走访，发放问卷1568份，下沉一线面对面察民意、听需求，共摸排梳理400余条个性化需求并纳入设计方案；改造中，推行“小业主定制化服务”，设立居民咨询点，累计接待700余人次，解决诉求860件，将居民所想所需所盼融入改造方案。

　　源头治理、系统提升

　　以广泛深入调研为基础，项目团队决定首要解决长期影响居民生活痛点问题。针对12、13号楼雨污倒灌居民深受其扰难题，实施雨污分流、管道扩容、增加雨水篦子等系统性工程，提高排水量解决倒灌难题；针对屋面老化，采用BIM建模+工厂预制+现场装配的“平改坡”新模式，减少对居民生活影响，实现结构耐久与施工效率双提升。

　　全程透明、信任奠基

　　项目团队将6号楼作为样板楼，施工动态在社区“玉见”APP实时更新，精细的施工工艺、真材实料的展示说服了大批居民，先后有将近500户居民主动联系项目部签定改造协议。此外，项目团队还将减少对居民生活影响、提高施工组织效率作为首要任务。创新应用“房装园一体化”模式，实行带户作业、敞开施工，首次推行小业主定制化服务的特点，对策划方案组织三轮会审，力求科学全面。

　　实施“3项工程”：民心、匠心、创新

　　民心工程：从“接诉即办”到“未诉先办”

　　项目团队“接诉即办”，有接诉、有跟进、有反馈，形成全流程闭环，市长热线转办及居民诉求完成率100%；针对施工影响，采取“错峰施工、调整工序、加装隔音”等人性化措施，变“被动响应”为“主动化解”。

　　匠心工程：科学布局与精益建造

　　以小区十字主路为轴划分四个施工象限，组织800余人逆时针流水作业，实现室外管网、园林绿化穿插推进；严格工艺管控，24栋楼125个单元1568户全部高质量完工，成为同批旧改中首个100%竣工项目。

　　创新工程：创新模式与技术引领

　　依托“房装园一体化”EPC总承包模式，统筹建筑、装修、园林协同设计。针对屋面平改坡施工，一改结构骨架现场切割、焊接模式，先对屋面尺寸进行测量，采用BIM建模技术下单，工厂预制、现场吊装安装的装配式模式，既减轻了场地压力、提高了工效，又减少了对居民的影响。

　　PART.02好口碑印证，打造老旧小区有机更新标杆样本

　　经全力攻坚，小区24栋楼125个单元的提质改造全部顺利完成，建筑楼体、小区道路、给排水系统、安全设施、停车位设置等提档升级，老旧小区重焕新活力，项目团队共获居民致谢锦旗18面、重点群体满意度达95%以上，项目作为在京央企唯一代表，参加在京中央企业老旧小区综合整治座谈交流会，并作经验交流，成为超大城市老旧小区有机更新的标杆样本。

　　PART.03亲历感言，听听市民怎么说？

　　“通过改造有效解决了老旧小区多年积累的老大难问题，比如说上下水、经常堵塞、楼顶漏水，给居民带来很多不便，同时提供更好更优美的居住环境，为玉桥南里的老百姓提供更好的居住条件。”

　　——玉桥街道办相关负责人吕先生

　　“小区没有改造前，路面开裂、电线乱拉、下水不通。改造后，道路用混凝土硬化、电线装进线盒、更换上下水管道、安装路灯、立马变了样。”

　　——4号楼居民屈女士

　　PART.04媒体视角，看看媒体怎么评？

　　央视网：首个施工段完成改造更新，该工程是城市副中心首个引入社会资本参与的老旧小区改造项目，通过财政资金与社会资本合力，为24栋楼、1568户、约5000名居民提供了焕然一新的社区环境。

　　中国文明网：玉桥南里老旧小区换新颜，“党建共同体”探索全新“改造经验”，通过对建筑楼体、小区道路、给排水系统、安全设施、停车位设置等提档升级，小区重新焕发新活力，提升居民幸福感。